Nabycie udziału we współwłasności nieruchomości Określenie „udział ze wskazaniem” nie jest określeniem, jakie funkcjonuje oficjalnie w przepisach prawa. Przedmiotem Pani zainteresowania na wtórnym rynku nieruchomości jest najprawdopodobniej udział we współwłasności nieruchomości, bez ustanowionej odrębnej własności lokalu w budynku wzniesionym na gruncie. Dlatego można mówić, że zbywca tego udziału „wskazuje”, z jakim lokalem jest on związany. Rzeczywiście, ta forma prawa do lokalu jest zwykle tańsza niż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, będące ograniczonym prawem rzeczowym, czy odrębne nieruchomości lokalowe. Z tą formą władania nieruchomością mamy do czynienia najczęściej w przypadku starych kamienic. Jeśli nabywa się udział we współwłasności nieruchomości, to zbywca tego udziału (posiadający przykładowo 1/3 czy 1/8 udziału w całej nieruchomości), może przenieść na nabywcę swoje prawo bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jak wynika z treści przepisu art. 198 Kodeksu cywilnego, „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Udział w prawie własności nieruchomości, czyli ułamkową część tej nieruchomości, można obciążyć hipoteką, jest on dziedziczny i podlega egzekucji (art. 65 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.). Nie może jednak sobie Pani założyć osobnej księgi wieczystej, bowiem zmiana uprawnionego właściciela udziału będzie ujawniona w księdze wieczystej dotychczas prowadzonej dla całej nieruchomości. Nabywca udziału w prawie własności nieruchomości (udziału we współwłasności), a więc ułamkowej części tej nieruchomości nie ma prawa do władania wyodrębnionym fragmentem tej nieruchomości, o powierzchni odpowiadającej jego udziałowi, chyba że współwłaściciele dokonali tzw. podziału quoad usum, czyli do wyłącznego korzystania. Prawdopodobnie tak jest w przypadku, o jakim Pani pisze, w ten sposób określone mieszkanie jest niejako „przypisane” jednemu ze współwłaścicieli. Różnice pomiędzy udziałem w nieruchomości a wyodrębnioną nieruchomością lokalową Dokładnie widać różnicę pomiędzy udziałem w nieruchomości a wyodrębnioną nieruchomością lokalową, gdy spojrzymy przez pryzmat art. 2 pkt 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z treścią tych przepisów, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali, wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (lokale użytkowe). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej Prawem związanym (akcesoryjnym) z odrębną własnością nieruchomości lokalowej jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Innymi słowy, właściciel wyodrębnionego lokalu posiada ten konkretny lokal na wyłączną własność, a w nieruchomości wspólnej (grunt, wspólne części budynku) posiada proporcjonalny udział, określony ułamkiem. Odrębna własność lokalu powstaje wskutek zawarcia umowy o jego ustanowieniu w formie aktu notarialnego, do jej powstania niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy). Przykładowo, aby dokonać remontu zajmowanego lokalu niewyodrębnionego (wskazanego jedynie do korzystania), jakiego zakup Pani rozważa, potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli, bowiem jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Zasady współdziałania współwłaścicieli nieruchomości (rzeczy wspólnej) szczegółowo normują przepisy art. 195-221 Kodeksu cywilnego. W przypadku, kiedy okaże się, że współwłaściciele są konfliktowi, korzystanie z własnego udziału może być utrudnione. W razie konfliktu dotyczącego wspólnej nieruchomości, którego współwłaściciele nie mogą rozwiązać we własnym zakresie, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z wnioskiem do sądu. Istnieje również potencjalne ryzyko, że jeden ze współwłaścicieli zechce tę współwłasność znieść, także na drodze sądowej, żądając np. spłaty swego udziału i jego przejęcia. Ma do tego prawo bez ograniczeń czasowych, roszczenie o zniesienie współwłasności nigdy nie ulega bowiem przedawnieniu (art. 220). Generalnie można stwierdzić, że im więcej współwłaścicieli ma nieruchomość, tym większa szansa na konflikt. Konsekwencje podatkowe nabycia udziału w nieruchomości Chciałabym również poświęcić kilka słów konsekwencjom podatkowym nabycia udziału w nieruchomości. Jako współwłaściciel ponosiłaby Pani solidarnie odpowiedzialność za uiszczanie należności (np. podatku od nieruchomości), co oznacza, że w razie zaległości organ podatkowy może wystąpić do jednego czy kilku wybranych współwłaścicieli, kierując przeciwko nim egzekucję administracyjną, niezależnie od wielkości udziałów, jakie im przysługują. Kwestia wzajemnych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nie będzie interesować organów skarbowych. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.). Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to interesująca alternatywa dla mieszkań z rynku wtórnego. Zgodnie z obowiązującym prawem w pierwszej licytacji komornik może zaoferować nieruchomość za minimum 75 proc. jej wartości. Cena mieszkania zazwyczaj szybko wzrasta, a wpływ na nią ma liczba ofert złożonych przez uczestników.

Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale (podjętej w składzie 7 sędziów) z 24 października 2011 r. – sygn. I FPS 2/11. Stan faktyczny Naczelny Sąd Administracyjny (przy rozpatrywaniu skargi kasacyjnej Ministra Finansów od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 30 marca 2010 r. sygn. akt VIII SA/Wa 866/09 uchylającego interpretację indywidualną tego organu z 9 września 2009 r.) postanowieniem z 28 czerwca 2011 r. - sygn. akt I FSK 941/10 przedstawił składowi siedmiu sędziów NSA zagadnienie prawne: Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Nr 54, poz. 535 ze zm.) w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy, czy świadczenie usług w rozumieniu jej art. 8 ust. 1?W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje bowiem pogląd, którego przykładem jest zaskarżony wyrok Sądu pierwszej instancji, że w przypadku sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności budynków, mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o stanowisko pojawia się w wyrokach, w których nie dokonuje się analizy charakteru takich czynności. Wówczas koncentrując się na innych kwestiach prawnych, sądy administracyjne na ogół traktują zbycie udziału w prawie własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości jako dostawę towaru. Stanowisko zajmowane w orzecznictwie w nie jest więc jednolite. Usługa, czy dostawa towaru? Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. zwrócił uwagę, że w wyroku NSA z 1 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1242/07) - stanowiącym swoisty wzorzec dla przeważającego dotąd kierunku wykładni – podkreślony został niematerialny charakter udziałów w prawie użytkowania wieczystego oraz współwłasności wyroku z 1 października 2008 r. przypomniano, że udział we współwłasności jest prawem majątkowym, w którym wyraża się zakres uprawnień względem rzeczy wspólnej (art. 195 i następne W związku z tym nie ma żadnego uzasadnienia utożsamianie takiego udziału we współwłasności nieruchomości z częścią budynku lub budowli, którą obejmuje definicja towaru, zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Dlatego też (zdaniem NSA wyrażonym w wyroku z 1 października 2008 r.) sprzedaż udziału we współwłasności budynku nie może stanowić dostawy towaru gdyż prowadziłoby to do utożsamienia rzeczy z udziałem w Sąd Administracyjny w wyroku z 1 października 2008 r. odwołał się także do regulacji zawartej w art. 5 ust. 3 VI Dyrektywy (obecnie art. 15 ust. 2 lit. a Dyrektywy 112), w której umożliwiono państwom członkowskim wprowadzenie w ustawodawstwie krajowym uznania za rzeczy określonych udziałów w nieruchomości. Podkreślił jednakże, że ustawodawca krajowy z takiej możliwości nie skorzystał uznając jedynie za dostawę towarów niektóre prawa na nieruchomościach wymienione w art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT. W konsekwencji, z uwagi unormowanie zawarte w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należało uznać, że sprzedaż udziału będzie świadczeniem sposób wykładni, jaki zaprezentował NSA w ww. wyroku z 1 października 2008 r., został na ogół krytycznie oceniony w piśmiennictwie, czego przykładem jest przedstawiony przez Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu do ww. postanowienia z 28 czerwca 2011 r. artykuł W. Nykiela i M. Sęk, Zbycie udziału we współwłasności nieruchomości - dostawa towarów czy świadczenie usług? (Przegląd Podatkowy 2011/3 i 4).Autorzy artykułu uznali, dokonując głębokiej analizy prawa krajowego i wspólnotowego, a także dotychczasowego orzecznictwa i piśmiennictwa w tym zakresie, że przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości prowadzi w istocie do takiego samego skutku jak przeniesienie własności takiej nieruchomości. W obu przypadkach dochodzi do spełnienia podstawowej przesłanki z definicji dostawy towaru zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT tj. do przeniesienia na nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zwrócili też uwagę na wątpliwe argumenty, wyprowadzane z polskiego tekstu VI Dyrektywy (Dyrektywy 112), który odbiega od istoty regulacji wspólnotowej dotyczącej dóbr uważanych za rzeczy, co potwierdza brzmienie odpowiednich przepisów zawartych w innych językach (j. angielskim i j. niemieckim). Ponadto podnieśli, że za zrównaniem podatkowych skutków zbycia nieruchomości i zbycia udziału w nieruchomości przemawia wykładnia funkcjonalna i cele Dyrektywy, które sprzeciwiają się zróżnicowanemu z podatkowego punktu widzenia traktowaniu podatników w zależności od liczby podmiotów uczestniczących w opodatkowanej czynności, która z gospodarczego punktu widzenia ma taki sam wadliwość stanowiska zajmowanego w orzecznictwie co do zaliczania sprzedaży udziału w rzeczy do odpłatnego świadczenia usług na gruncie ustawy o VAT zwróciła też wcześniej uwagę S. Brzeszczyńska w artykule "Sprzedaż udziału w nieruchomości" (Monitor Podatkowy z 2010 nr 6, s. 11 – 16). Autorka podniosła że błędem popełnianym przez sądy administracyjne jest przywiązywanie zbyt dużej wagi do cywilnoprawnego charakteru udziału w rzeczy, a pomijanie podatkowej definicji dostawy towarów. Podkreśliła, że spór co do charakteru takiej czynności nie dotyczy tego, czy udział w rzeczy jest towarem czy nim nie jest, lecz tego czy nabycie udziału w rzeczy daje nabywcy prawo do dysponowania nią jak właściciel. Reasumując, stwierdziła, że nie ma żadnych podstaw, aby sprzedaż udziału w rzeczy uznawać w świetle regulacji dotyczącej podatku od towarów i usług za świadczenie Kto musi rejestrować sprzedaż kasą fiskalną?Polecamy: Co grozi za brak kasy fiskalnej? Trzeba badać, czy doszło do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - uzasadnienie uchwały NSANaczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. przypomniał, że wykładnia przepisów ustawy o VAT, jako regulacji prawnej wprowadzającej do krajowego systemu prawnego prawo wspólnotowe powinna przede wszystkim respektować cele, które ma realizować to też przy rozstrzyganiu w sytuacjach wątpliwych czy dana czynność jest dostawą towarów czy też usługą należy w pierwszym rzędzie badać gospodarczy charakter takiej czynności opisany poprzez art. 7 ust. 1 ustawy o VAT tj. ustalać czy dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak ten aspekt wielokrotnie zwracano uwagę w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego – np. w uchwale składu siedmiu sędziów NSA z 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06).W przypadku sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, jak również udziału we współwłasności budynków takie przeniesienie prawa jak wynika z art. 195 stanowi rodzaj własności, który charakteryzuje się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) przysługuje więcej niż jednej podkreśla się w doktrynie każdemu ze współuprawnionych przysługuje to samo prawo, którego zakres może być tylko różny ze względu na sam sposób podziału wspólnego prawa tzn. na wielkość udziału w nim (S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga druga, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2001 r. s. 221 – 222).W związku z tym sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawa do rozporządzania tymi towarami tak jak też na gruncie ustawy o VAT taka czynność nie może prowadzić do innych skutków prawnych niż sprzedaż towaru przez jedynego właściciela (użytkownika wieczystego), która niewątpliwie - w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - stanowi dostawę towarów bowiem w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. zauważył też, że zróżnicowanie takich skutków w przypadku przyjęcia, że mamy do czynienia przy sprzedaży udziału we współwłasności (użytkowaniu wieczystym) z usługą, a przy rozporządzeniu własnością (użytkowaniem wieczystym) z dostawą prowadzi do naruszenia konstytucyjnej zasady równości podmiotów wobec występują bowiem istotne przesłanki umożliwiające odmienne podatkowo traktowanie stron tych stosunków prawnych. Ponadto uznanie czynności, której opodatkowanie stanowiło przedmiot interpretacji indywidualnej Ministra Finansów kontrolowanej w zaskarżonym wyroku Sądu pierwszej instancji, za usługę, godziłoby w zasadę racjonalnego ustawodawcy, która musi być uwzględniana w demokratycznym państwie podzielił również wątpliwości podnoszone w piśmiennictwie, co do zasadności argumentów prezentowanych w orzecznictwie, opartych na literalnej wykładni polskiej wersji językowej art. 5 ust. 3 lit. a VI Dyrektywy (art. 15 ust. 2 lit. a Dyrektywy 112).Dokonywanie wykładni językowej przepisów wspólnotowych wymaga bowiem porównywania tekstów zawartych w różnych wersjach językowych, a przede wszystkim ustalania celu danej analizy tylko do polskiego brzmienia jednego przepisu Dyrektywy nie jest wystarczające do prawidłowego odczytania wspólnotowej normy prawnej i zinterpretowania w jej kontekście odpowiedniego przepisu ustawy, który ma ją wprowadzić do porządku Uchwała 7 sędziów NSA z 24 października 2011 r. – sygn. I FPS 2/11

Sam w sobie obrót nieruchomościami jest skomplikowanym procesem. Niestety istnieją też sytuacje, które ten poziom trudności potrafią jeszcze podnieść. Jedną z nich jest chęć sprzedaży mieszkania, którego nie jest się jedynym właścicielem. Polskie prawo mówi wyraźnie – nie można sprzedać takiego mieszkania w całości bez wiedzy współwłaściciela. W wielu przypadkach dojście do porozumienia z drugą stroną może okazać się niemożliwe. Jednak czy to oznacza, że jesteśmy skazani na posiadanie nieruchomości, której nie chcemy do końca życia? Otóż niekoniecznie. Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela Osoby, które są współwłaścicielem mieszkania, nie zostały pozostawione bez możliwości i narzędzi. Zanim je jednak przedstawimy, opowiemy najpierw co nieco o tym, jak w ogóle powstaje współwłasność. Istnieją trzy drogi powstawania współwłasności. Pierwszą z nich jest współwłasność powstała w wyniku zakupu. Dochodzi do tego w sytuacji, w której dwie osoby równocześnie nabywają tę samą nieruchomość, korzystając z odrębnych środków. Zazwyczaj ma to miejsce w związkach partnerskich, w których para nie zawarła ślubu. Współwłasność z tytułu zakupu może wyniknąć także wtedy, kiedy razem z nami tę samą nieruchomość kupują osoby bliskie lub takie, z którymi wiąże nas jakaś umowa np. o prowadzeniu działalności gospodarczej. Druga i zarazem najczęstszą opcją jest powstanie współwłasności wskutek dziedziczenia spadku. Dzieje się to w sytuacji, w majątek jest dziedziczony przez kilku spadkobierców. Tutaj też bardzo często dochodzi do sporów między spadkobiercami, które mogą skutecznie uniemożliwić porozumienie się w celu sprzedaży nieruchomości. Trzeba też brać pod uwagę, że posiadanie udziału w nieruchomości zobowiązuje wszystkich spadkobierców do comiesięcznych opłat w tej samej wysokości. Jeżeli nie uda się w żaden sposób polubownie porozumieć z innymi spadkobiercami, wciąż można zbyć posiadany udział w nieruchomości, jednak wiele osób uznaje to za ostateczność, gdyż kwota uzyskana z takiej sprzedaży z pewnością będzie niższa niż normalnie, ze względu na nieuregulowany stan prawny. Ostatnią sytuacją, która może doprowadzić do powstania współwłasności, jest rozwód. Rozpad małżeństwa jest niestety na tyle skomplikowany, że zazwyczaj byli partnerzy nie mają ochoty kontaktować się ze sobą i tworzyć porozumienia, które pozwoliłoby na wspólną sprzedaż. Co więcej – w tym wypadku utrudniona jest nawet sprzedaż udziału, gdyż można do niej doprowadzić dopiero wtedy, kiedy wydany zostanie prawomocny wyrok rozwodowy. Sam wyrok również nie oznacza, że automatycznie powstaje współwłasność – aby tak się stało, należy uzupełnić księgę wieczystą o stosowny wpis. Jak więc widać, współwłaścicielem można stać się na kilka sposobów i w niektórych przypadkach mocno utrudnia to zbycie nieruchomości. Okazuje się jednak, że nie jest to sytuacja bez wyjścia. Sprzedaż współwłasności nieruchomości Dowiedzieliśmy się już zatem, co w głównej mierze uniemożliwia zniesienie współwłasności nieruchomości – brak zgody. Często osoby, które nie chcą odpuszczać, lecz nie mogą sobie poradzić z taką sytuacją, zastanawiają się, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości? Oczywiście – nie tędy droga. Zmuszanie kogokolwiek do czegokolwiek to bardzo duży błąd i może spowodować olbrzymie reperkusje. W przypadku nieruchomości należy dojść do porozumienia z drugą stroną i wspólnie zadecydować o jej sprzedaży, ponieważ całkowite zniesienie współwłasności bez zgody współwłaściciela jest niemożliwe w naszym kraju lub – idąc alternatywnym rozwiązaniem – po prostu sprzedać swoją część nieruchomości. Prawo przewiduje i reguluje takie rozwiązania – w takiej sytuacji, w której jeden z współwłaścicieli chce zbyć swoje udziały w nieruchomości, może sprzedać je komukolwiek, bez potrzeby informowania o tym reszty. Jest to doskonałe rozwiązanie dla osób, które nie widzą możliwości porozumienia się w żaden sposób z pozostałymi współwłaścicielami. Dowiedz się na co zwrócić uwagę przy zakupie działki!

3. Jak sprzedać połowę udziału w nieruchomości? Proces sprzedaży połowy udziału w nieruchomości może być skomplikowany, ale jest do zrealizowania. Podstawowym krokiem jest ustalenie wartości nieruchomości, co można zrobić za pomocą profesjonalnej wyceny. Następnie, wartość udziału jest dzielona na pół, aby określić

^{W jaki sposób należy przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości? Ustne ustalenia odnośnie tego, które działki w wyniku ewentualnego zniesienia współwłasności przypadną Panu, a które siostrze, nie są prawnie wiążące. Zniesienie współwłasności nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Słowne ustalenia odnośnie ewentualnego sposobu zniesienia współwłasności nie wiążą ani Pana siostry, ani nabywcy udziału, jaki zbyła. Również jeżeli Pan i siostra dokonaliście podziału nieruchomości do używania (łac. quoad usum), który polega na tym, iż współwłaściciele wydzielają części nieruchomości do wyłącznego używania, nie sprzeciwia się to możliwości zbycia przez Pana siostrę przysługującego jej udziału we współwłasności nieruchomości. Czy współwłaściciel nieruchomości może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli? Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego (w skrócie „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone. Stosownie do art. 57 § 1 „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”. Natomiast według art. 58 § 1 „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”. Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Nabywca udziału w nieruchomości staje się jej współwłaścicielem. Należy podkreślić, że współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Czy współwłaściciel ma prawo pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności? Współwłaściciel nie ma prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość rolna. W myśl art. 166 „w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy”. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 czerwca 1992 r., sygn. akt. III CZP 75/92, prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie to sytuacja, w której współwłaściciele prowadzą wspólne gospodarstwo na wspólnym gruncie, gospodarstwo jest prowadzone przez jednego ze współwłaścicieli ze zgodą pozostałych czy też na części wydzielonej w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności, działu spadku czy też podziału quoad usum (z łac. do używania). Według art. 597 § 1 „rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”. Art. 598 § 1 wskazuje, iż „zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią”. Prawo pierwokupu a sprzedaż rzeczy osobie trzeciej Natomiast wedle art. 599 § 1 „jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”. Należy pamiętać, iż w ramach współwłasności ułamkowej występuje współwłasność spadkowa, która rządzi się nieco odmiennymi regułami. Te reguły będą miały zastosowanie, jeżeli Pan i siostra nabyliście swoje udziały we współwłasności w wyniku dziedziczenia po swoim ojcu. Według art. 1035 „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów” tytułu VIII, księgi czwartej Kodeksu cywilnego zatytułowanej „Wspólność majątku spadkowego i dział spadku”. Rozporządzanie przez spadkobiercę udziałem w przedmiocie należącym do spadku Według art. 1036 „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”. Kodeks cywilny nie przewiduje sankcji nieważności w postaci nieważności rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody współspadkobierców. Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w przedmiocie spadkowym wystąpi jedynie wtedy, kiedy rozporządzenie to naruszałoby uprawnienia spadkobiercy przysługujące na podstawie przepisów o dziale spadku. W przypadku spadku należy wspomnieć, że stosownie do art. 1051 „spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼}

Agencji Nieruchomości Rolnych nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu jeżeli C.C. zamierza kupić udział we współwłasności w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego. W tym celu musi przedłożyć dokumenty określone w załączniku do niniejszej opinii (szerzej na ten temat – s. 9 opinii).

^{Zdarza się, że własność nieruchomości należy do kilku osób. Gdy w jednym domu mieszka kilka rodzin albo mieszkańcy osiedla domów jednorodzinnych korzystają ze wspólnej drogi, bardzo łatwo o konflikt. Można go uniknąć, jeśli współwłaściciele znają zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Rodzaje współwłasności Polskie prawo wyróżnia dwa rodzaje współwłasności: łączną (na przykład małżeńską wspólność ustawową) i ułamkową. Przy wspólności łącznej nie ustala się wysokości udziałów współwłaścicieli. Współwłasność ułamkowa oznacza natomiast, że każdy ze współwłaścicieli ma ułamkowo określony udział w danej rzeczy, ale bez fizycznego wyodrębniania jej części. Jeśli nieruchomość gruntowa zabudowana domem mieszkalnym należy przykładowo do dwóch osób – po połowie – każdej z nich przysługuje udział wynoszący 1/2 zarówno w każdym metrze gruntu, jak i domu. Zasady zarządu nieruchomością wspólną Każdy ze współwłaścicieli może – bez zgody pozostałych – rozporządzać tylko swoim udziałem. Do rozporządzania rzeczą wspólną (na przykład sprzedaży całej nieruchomości) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest już zgoda wszystkich współwłaścicieli. Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu może być na przykład: zabudowa nieruchomości; oddanie nieruchomości wspólnej do korzystania osobie trzeciej; ustanowienie służebności na nieruchomości; usunięcie drzewa. Oświadczenia woli w takich sprawach powinny być złożone przez wszystkich właścicieli nieruchomości. Forma takiego oświadczenia musi być adekwatna do rodzaju czynności, i tak na przykład do sprzedaży nieruchomości lub ustanowienia służebności potrzebne jest oświadczenie wszystkich współwłaścicieli złożone w formie aktu notarialnego. Do zabudowy nieruchomości wystarczą pisemne zgody. Jeśli któryś ze współwłaścicieli się nie zgadza na dokonanie czynności, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Chodzi tu o sprawy związane z korzystaniem z rzeczy, czerpaniem z niej pożytków oraz utrzymaniem jej w należytym stanie. Jeżeli w zakresie takich czynności strony nie mogą się porozumieć, wtedy każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Niezależnie od powyższych zasad, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Na przykład każdy może wystąpić z roszczeniem o zapłatę czynszu, jeśli wspólnie wynajmują lub wydzierżawiają nieruchomość, albo z pozwem o ochronę naruszonego posiadania czy wydanie nieruchomości, jeżeli w sposób nieuprawniony znalazła się we władaniu osób trzecich. Prawa i obowiązki współwłaścicieli W przypadku współwłasności każdy ze współwłaścicieli ma zarówno prawo do udziału w dochodach, jakie przynosi nieruchomość, jak i obowiązki związane z jej utrzymaniem. Musi zatem proporcjonalnie do swojego udziału uczestniczyć w koszcie na przykład remontów dachu, drogi, odśnieżania, konserwacji bramy – niezależnie od sposobu i częstotliwości korzystania z tych części wspólnych. Nie może powiedzieć, że mieszka na osiedlu tylko w weekendy, więc nie będzie uczestniczył w kosztach tak jak pozostali. O wielkości zobowiązań decyduje już sam udział we współwłasności i jego wysokość. Oczywiście współwłaściciele mogą zawrzeć umowę, w której określą, kto i w jakim stopniu bierze udział w ponoszeniu kosztów, lub nawet zwolnią niektórych z tych obowiązków, ale jeśli tego nie zrobią, koszty obliczane są stosownie do wielkości udziału. Jak wyegzekwować koszty wspólnego zarządu Gdy któryś ze współwłaścicieli nie pokrywa kosztów zarządu, współwłaściciele, którzy muszą za niego je pokryć (na przykład zapłacić za remont, wspólną energię czy odśnieżanie), mogą następnie dochodzić – także na drodze sądowej – zwrotu poniesionych wydatków proporcjonalnie do udziału tej osoby. Trzeba jednak pamiętać, że poniesione koszty te muszą być udokumentowane rachunkami, inaczej trudno będzie udowodnić, że koszty takie poniesiono i w jakiej wysokości. W takim wypadku, jeśli po wezwaniu zobowiązany nie zwróci dobrowolnie kosztów, można złożyć pozew w tej sprawie w sądzie rejonowym (jeśli wartość roszczenia nie przekracza 75 tys. zł) właściwym ze względu na miejsce zamieszkania zobowiązanego. Podział nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Prawo to dotyczy całej nieruchomości wspólnej. Jeśli jednak sposób zagospodarowania nieruchomości na to pozwala, współwłaściciele mogą umownie określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej na przykład poprzez przyznanie części nieruchomości do wyłącznego używania poszczególnym współwłaścicielom. Będzie to w istocie umowa dotycząca zarządu rzeczą wspólną. Najlepiej, jeśli zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, a jej ustalenia będą wpisane do księgi wieczystej. Da to gwarancję, że ewentualny następca prawny współwłaściciela będzie o umowie poinformowany i jej postanowienia będą dla niego wiążące. Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej Współwłaściciele mają dużą swobodę w określaniu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Każde rozwiązanie, które jest akceptowane przez zainteresowanych i nie prowadzi do ich rażącego pokrzywdzenia, jest dopuszczalne. Na przykład wspólny dom można podzielić tak, że każdy ze współwłaścicieli będzie miał wyłączne prawo do korzystania z określonych pomieszczeń lub całej kondygnacji, a także z wydzielonej części ogrodu. Mimo takiego podziału zazwyczaj i tak część nieruchomości oraz znajdujące się na niej urządzenia pozostają we wspólnym użytkowaniu. Dotyczy to w szczególności dojść, dojazdów, przyłączy, zbiorników na nieczystości czy studni – jeśli służą do obsługi całego budynku. Nawet gdy współwłaściciele ustalą na przykład, że jeden zajmuje mieszkanie na parterze, a drugi na piętrze, to i tak nadal obaj są zobowiązani do utrzymywania w należytym stanie i ponoszenia kosztów remontu części wspólnych, czyli dachu, elewacji, wspólnego dojazdu, ogrodzenia czy urządzeń służących do wspólnego użytku (przyłącza, zbiorniki na gaz lub olej, szambo, studnia, kocioł). Są także zobowiązani wspólnie do zapłaty podatku od nieruchomości oraz ponoszenia opłat za media, pod warunkiem że nie mają oddzielnych umów z dostawcami. Dlatego dokonując podziału do użytkowania, warto byłoby tak przebudować instalacje w budynku (zakładając dodatkowe liczniki), aby możliwe było dokonywanie oddzielnych rozliczeń przez każdego ze współwłaścicieli. Jeżeli mimo to części kosztów nie da się rozdzielić (na przykład opłaty za energię zużytą na oświetlenie wspólnej klatki schodowej lub obsługę bramy wjazdowej), współwłaściciele mogą w umowie ustalić, w jakich proporcjach będą uczestniczyć w tych kosztach.} Rozdzielność majątkowa a zakup mieszkania, to sprawa wbrew pozorom nieskomplikowana. Każdy z małżonków nabywa mieszkanie ze swoich środków i nie potrzebna jest do tego zgoda drugiego małżonka. Natomiast, jeżeli małżonkowie chcą nabyć mieszkanie, mimo rozdzielności, to na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego i przepisów o Sprzedanie nieruchomości lub udziałów w nieruchomości przed podziałem majątku może być trudne. Wielu kupujących unika takich transakcji, obawiając się ewentualnych problemów wynikających z podziału majątku. Najprostszym sposobem jest wówczas skorzystanie z usług skupów nieruchomości, które odkupują od klientów udziały w Podział nieruchomości. 21.04.2016. Zniesienie współwłasności i koszty takiego postępowania. 02.10.2015. Posiadam 50 proc. działki z domem w Warszawie (50 proc. to i działka, i dom). Na działkę jest wejście wspólne. Dom wygląda jak kamienica – ma jedno wejście na klatkę schodową, z której na parterze wchodzi się do dużego

Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela w przypadku współwłasności ułamkowej? Tak. W przypadku, gdy kilka osób posiada nieruchomość na własność w wyniku wspólnego zakupu czy dziedziczenia, posiadają oni określone ułamkiem udziały np. 1/2 udziału w nieruchomości, 1/3 udziału w nieruchomości, 1/6

.